7 / 18
5
Maskot/Image Source; Flirt/Image Source
¿Qué es urbano?
Definir un complejo urbano tiene más que ver con la experiencia que
con la densidad de la población en un determinado lugar, dice Mark
Waltrip, jefe de operaciones de Westgate Resorts, con base en
Orlando, Florida. “Las Vegas, por ejemplo, tiene complejos que pare-
cen barcos crucero en tierra. South Beach, en Miami, Florida es una
combinación de playa y destino urbano. En mi opinión, un destino
urbano es un lugar cuya industria primaria no es el turismo”.
Al Mohannad Sharafuddin, presidente y director ejecutivo de
Arabian Falcon Holidays con base en Dubai, piensa que el término está
en relación con las actividades que los huéspedes disfrutan durante
sus vacaciones, “Si bien la ciudad está en la playa, el 90% de los
clientes que ha adquirido aquí lo ha hecho por la atracción de Dubai
como ciudad. Disfrutan la cultura y los museos que posee pero la mayoría
viene por la vida nocturna y las compras,” él explica.
Sin embargo, las vacaciones urbanas no son solo para ir a restau-
rantes y clubes. “En nuestra propiedad Marriott's Custom House en
Boston, recibimos huéspedes de todas las edades”, comenta Ed
Kinney, vicepresidente global de asuntos corporativos y comunica-
ciones de Marriott Worldwide Vacations Corporation. “A los niños les
encanta visitar el puerto de Boston, por ejemplo”.
Cálculos problemáticos
A fines de 2013, los precios de los bienes raíces urbanos se encontra-
ban entre los más altos del mercado. Los sitios planificados para
urbanización en Manhattan alcanzaron un valor promedio de US$657
por pie cuadrado (0,093 m
2
), según la compañía basada en Nueva
York, Massey Knakal Realty Services. Tres adquisiciones llegaron a
más de US$1.000 por pie cuadrado. En Singapur, Joe Hickman, director
ejecutivo de Interval International para el territorio de Asia-Pacífico,
dice que los apartamentos terminados tienen un costo que alcanza los
US$5.000 por pie cuadrado. En París, una propiedad residencial de
primera calidad vale US$2.000 el pie cuadrado, lo cual implica un gran
desafío para los desarrolladores de tiempo compartido.
“La idea del tiempo compartido es brindar lujo a un precio razonable.
Este cometido es difícil de alcanzar cuando el valor es tan alto”, dice
Waltrip. “Los peores hoteles en la ciudad de Nueva York se están
vendiendo a US$500.000 por llave y para hacer una unidad de tiempo
compartido el desarrollador tendría que unir dos habitaciones”.
“En realidad el asunto se reduce a una fórmula: cuánto están
dispuestos a gastar los desarrolladores en el producto, incluyendo el
bien raíz y la construcción”, explica Bryan Ten Broek, vicepresidente
sénior de ventas y mercadeo de Interval International.
Marriott tiene gran interés en desarrollar complejos urbanos en
Estados Unidos y en el extranjero. “Esto presenta una serie de retos”,
dice Kinney. “Hemos invertido 30 años en consolidar la marca y los
complejos urbanos podrían ser más pequeños o tener instalaciones
más similares a un hotel que a las que están acostumbrados nuestros
socios. Tendríamos que instruir a los propietarios de manera que las
expectativas fueran claras”.
¿Visualizan la idea los propietarios?
Ciertas instalaciones o servicios no serían tan importantes puesto que
los propietarios van a pasar más tiempo en restaurantes y explorando
la ciudad en lugar de en sus unidades. “La experiencia urbana incluye
cenar fuera, de manera que quizás no tendrían cocinas completas”,
explica Kinney.
Waltrip hace notar que el espacio es algo que debe tomarse en
consideración también. “Nuestros huéspedes están habituados a tener
1.200 pies cuadrados (111,48 m
2
). Dado que en un entorno urbano no
podríamos dárselos, deberíamos encontrar la manera de mantener la
propuesta de valor; ese es el desafío. Lo principal es asegurarnos de
que los huéspedes estén contentos”.
Hickman cree que los propietarios entienden la situación. “En un
destino urbano no es necesario tener restaurantes en el complejo o
n artículo del periódico
USA Today
de fecha 15 de diciem-
bre, 2014 acerca del mercado hotelero en Manhattan,
Nueva York, revela que la tasa de ocupación media en
2013 fue del 85% [alojarse en una habitación de 175 pies
cuadrados (16,25 m
2
) en Yotel New York le costaría la considerable
tarifa de US$289 la noche]. El caso de La Gran Manzana no es
aislado, puesto que la popularidad de las grandes ciudades del
mundo como destinos turísticos continúa subiendo. “La opinión
general es que los mileniales están cada vez más interesados en
vacaciones urbanas”, dice Simon Jaworski de Leger, una firma de
investigación con base en Washington, Pensilvania. “Esta realidad
representa la unión de dos tendencias significativas: la de tomar
vacaciones más cortas y el deseo de ver el mundo y vivir experiencias
nuevas. La idea de ir de vacaciones a un lugar caluroso y relajarse por
una semana es todavía atractiva para algunos, pero muchos quieren ir
a Londres, París y Singapur”.
Alex Chamblin Jr., vicepresidente de operaciones de complejos
turísticos de Shell Vacations LLC, habla por experiencia propia.
“Hemos visto un aumento del interés de nuestros propietarios por los
destinos urbanos”, él dice. “Estamos conscientes de que el mercado
meta está cambiando y que la gente desea opciones. A nuestros
propietarios les encanta ir a la playa y vacacionar en la nieve, pero los
complejos en destinos urbanos ofrecen una experiencia de tiempo
compartido completamente nueva”.
¿Qué augura esta tendencia para los desarrolladores de tiempo
compartido y las compañías de intercambio? Es difícil predecir. Dado
que el precio de los bienes raíces en esos mercados es alto, podría
significar que una experiencia de tiempo compartido—dos dormitorios
y una cocina completa— resulte demasiado cara. Sin embargo, esta es
una industria conocida por encontrar soluciones. A continuación
damos una mirada a esta demanda global por destinos de tiempo
compartido urbanos y cómo los desarrolladores pueden satisfacerla.